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各县区农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局，九华山农村工作处、建设环保处，开发区人力资源和社会保障局、建设局，平天湖社会事务处、建设环保处：

经市委、市政府负责同志同意，现将《池州市加强农房规划建设管理的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

池州市住房和城乡建设局              池州市农业农村局

 

池州市自然资源和规划局

2019年8月30日

池州市加强农房规划建设管理的意见

为进一步优化农村规划布局，强化农村宅基地管理，规范农村建设秩序，推进农房建设规划报建管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省城乡规划条例》《安徽省农村宅基地管理办法》《中共池州市委办公室 池州市人民政府办公室关于印发池州市农村人居环境整治三年行动实施方案的通知》（池办秘〔2018〕145号）等法律法规、文件精神，制定本意见。

一、基本要求

（一）适用区域及建筑类别。本意见适用于池州市行政区域内城市、县城规划区以外的农村地区，池州主城区规划区内个人建房三类区域；东至、石台、青阳县城规划区内由各县政府结合实际划定的区域。九华山风景区内农房由九华山风景区管委会、青阳县政府依据《风景名胜区管理条例》等法律法规另行制定管理办法。农民自建低层住宅及附属用房适用本意见，三层及以上住宅、公共建筑、“一户一宅”以外经营性建筑等其他建筑按有关法律法规规定执行。

（二）突出生态保护。切实加强生态红线和耕地保护，国家级自然保护区、风景名胜区等自然保护地核心区内原则上只拆不建；地质灾害点（含地质隐患区域）及搬迁撤并类村庄内原则上不再批准新改扩建农房，并对现有农房及附属设施引导逐步搬迁。

（三）严禁骑路建设。新建村庄宜采取组团式布局，不得在公路沿线骑路、傍路设置。新建农房及附属设施红线退让距离为：高速公路、铁路用地范围外30米，国道用地范围外20米，省道用地范围外15米，县乡村道路用地范围外10米，河道、堤、坝等水利设施保护区外。

（四）控制建设规模。农村住房建设原则上不超过2层，总高度不超过9米（不含地下室和半地下室、坡顶按檐口高度计），每户建筑面积不超过300平方米；确需建设3层及以上住房的应按照《中华人民共和国建筑法》等有关规定报建。为方便农业生产生活，在法定宅基地内结合住房建设经营服务设施的，经村、镇同意后可增加一定的建筑面积。鼓励农民按需建房，反对盲目攀比造成浪费。农村危房改造面积控制按相关规定执行。

建筑层数、面积计算方法参照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）和《建筑设计防火规范》（GB50016-2014)等规定。

1、按外墙结构边线计算每层建筑面积，累加后为总建筑面积；

2、室内顶板面高出室外设计地面的高度不大于 1.5米的地下半地下室不计入建筑层数，计算1/2建筑面积；

3、设置在建筑底部且室内高度不大于 2.2米的车库、储藏室、敞开空间不计入建筑层数，计算1/2建筑面积；

4、建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等不计入建筑层数；

5、起坡点不高于顶层屋面1.2米的坡屋顶（仅做隔热层使用）不计入建筑层数和面积；

（五）鼓励相对集中建房。引导农村建房逐步向基础设施齐全的中心村、规划保留的较大自然村集中，并加快划定搬迁撤并类村庄名单和范围。

二、加强规划设计引领

（六）加快完成村庄规划编制。按照农村人居环境整治进度要求，参照《池州市村庄规划设计导则》，编制实用性村庄规划，确定村庄建设用地边界，明确建筑风貌引导要求。村庄规划应充分征求村民意见，规划基本要求应纳入村规民约，在村内进行展示，确保规划能落地实施。村庄规划经村民会议或村民代表会议讨论同意后，按程序报县级人民政府（管委会）批准。

（七）编制农房建设图集。根据农房风貌、规模等要求，各县区、管委会编制农房建设通用图集免费发放到户。通用图集内容涵盖大中小户型和楼房、平房等建筑形式，鼓励采用防水效果好、通风隔热的坡屋顶形式，明确房屋抗震基本要求，设置若干可选组件，提升图集适用性。开展建筑、结构等专业设计人员下乡，提供技术咨询和指导服务。

三、严格建房审批

（八）严格宅基地审批。农房建设应当依法取得宅基地使用权，每户农村村民只能拥有一处本村集体经济组织划拨的宅基地，建新房前必须先拆老房。新建农房宅基地每户不得超过160平方米，利用荒山、荒地建房的每户不得超过300平方米。占用农用地的，须先依法办理农用地转用审批手续，严守本地区耕地保护红线。符合现行分户政策的，可以分户申请宅基地，宅基地获得批准后，按照规定到当地公安部门办理户籍分户手续。子女达法定婚龄、在外就业或从军后返乡等确实需要解决住房的，由乡镇政府（街道办事处）会同公安、民政等部门研究确定。

（九）保障农村宅基地合理需求。加快村庄环境综合整治，盘活闲置农村集体建设用地，腾退多余住宅、废弃无功能建筑、危破建筑占地，保障农村宅基地建设用地需求。用地报批以及土地复垦由县级人民政府负责组织落实。

（十）强化乡村建设规划许可。农房建设应符合村庄建设规划相关要求，无规划不审批。推荐使用市、县（区）有关部门编制的通用图集，不使用通用图集也可委托编制农房方案图纸。将农房建设规模、图纸纳入乡村规划许可内容，未经批准不得施工。批准建房时同步发放农房建设质量安全交底等资料。

（十一）简化审批流程。实施“个人申请-村（居）审核评议-乡镇审批验收”程序，实施农房供地报建“一窗办理”，方便群众办理农房报建手续。经个人委托，可由村（居）委会或建筑工匠免费代办报建手续。逐步将农房建设审批纳入市县电子审批平台。

四、加强过程监管

（十二）实行农房建设“挂牌”制度。建立农房建设挂牌制度。乡镇人民政府（街道办事处）在农民建房现场设置项目信息牌，公布建房基本信息，发动社会群众参与监督。乡镇人民政府（街道办事处）要做到建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场，并形成书面检查记录，加强规划建设过程管控。

（十三）加强农村建筑工匠管理。农房建设必须由经培训合格的农村建筑工匠或有资质建筑企业承建，并按示范文本签订农房建设承包协议。鼓励建筑施工企业与建筑工匠建立劳动关系，对农村建筑工匠实施规范化管理。各县区、九华山风景区要培育不少于20%且不少于3家当地建筑施工企业参与农房建设，2021年起农房建设必须委托建筑施工企业安排农村建筑工匠施工，相关管理办法另行制定。县级住房城乡建设部门每年至少开展一次建筑工匠培训，也可委托专业培训机构开展培训，培训合格者发放合格证书。

（十四）加强农房建设质量安全管理。农房建设必须满足基本的质量标准，即地基坚实、基础牢靠、结构稳定，抗震构造措施齐全、符合规定，围护结构和非结构构件与主体结构连接牢固，建筑材料质量合格，施工操作规范，同时应具备卫生厕所等基本设施。乡镇人民政府（街道办事处）要加强事中事后监管。

（十五）强化竣工验收和档案管理。指导和帮助农户开展竣工验收，对符合规划、质量合格的农房按有关规定办理备案手续，对不合格的提出整改意见并督促落实。农房建设不经验收合格不得从事经营活动，不得办理产权登记手续，不予办理工商登记手续。乡镇人民政府（街道办事处）将从个人申请到竣工验收备案全过程管理资料及时归档，建立农房建设一户一档。

五、强化管理责任

（十六）落实各级监管责任。乡镇人民政府（街道办事处）是实施农房规划建设管理的责任主体，要强化审批监管主体责任，建立农房建设管理台账，定期开展巡查，对巡查发现未按审批内容建设或无合法建设手续的，应立即责令停工并会同执法部门进行査处。县区相关部门依职责配合乡镇政府（街道办事处）开展违法建设查处工作。县区政府要切实落实管理责任，科学组织，有序推进，凝聚乡镇（街道）和部门合力，严格落实有关管理规定。市有关部门加强业务指导和监督。

六、逐步解决历史遗留问题

（十七）逐步拆除无功能建构筑物。鼓励村民自行拆除一户一宅以外的住宅。结合农村人居环境整治拆除多余住宅、废弃无功能建筑、危破建筑、断壁残垣，全面清理私搭乱建；加强拆除、清理过程中安全管理；拆除的建筑垃圾尽量就近利用。

（十八）加快完善农村宅基地及农房确权登记手续。按本意见实施的农村宅基地及农房及时按规定办理确权登记手续。农户现有的宅基地及农房尚未办理用地手续的，经村集体、乡镇人民政府（街道）、县（区）自然资源和规划部门审查，符合“一户一宅”条件和用地面积标准的，可运用最新土地利用现状变更调查成果、通过土地利用总体规划调整完善、分期分批安排用地计划依法办理农用地转用审批等方式，进一步完善农村宅基地、农房手续。但农户“一户多宅”、“一户一宅”超标准部分不得办理。

七、强化综合保障

（十九）加强基层管理队伍建设。完善管理机制，理顺工作职责，整合乡镇（街道）农业农村、国土、规划、城建等部门管理力量，成立农村规划建设综合管理机构，不断充实基层规划建设管理队伍，确保各项管理措施落实到位。加强对乡镇政府（街道办事处）及其规划建设管理机构、村（居）两委委员以及其他农村管理人员政策法规培训，提高依法行政意识和履职尽责能力。市、县级农业农村、自然资源和规划、住房城乡建设、城市管理行政执法、财政等部门继续加强行业管理、培训、指导、监督。市、县编办推动乡镇机构改革，加强乡镇规划建设管理机构和队伍建设。

（二十）加大财政支持力度。各县区要将农房报批报建工作经费纳入财政预算，涉及的通用图纸设计、测量服务等，可由县区政府通过政府购买服务形式，委托具备相应资质的技术单位承担，不得向建房农民收取任何费用。

（二十一）建立农村宅基地退出激励机制。建立激励机制，引导和鼓励农村居民自愿退出宅基地、拆除多余农房，并相应予以补偿。自愿将原有农村宅基地全部退出或者符合宅基地申请条件但自愿放弃申请的，应予补偿；自愿退出因历史形成的“一户多宅”或者“一户一宅”超占面积部分，可予以适当补偿。各县（区）政府应根据本地实际，制定具体的宅基地退出和地面附着物拆除补偿、奖励办法。

（二十二）建立考核奖惩制度。将加强农房规划建设管理工作纳入市政府对县区政府、管委会的年度目标管理考核,进一步整合市级相关资金，对考核优秀的县区实施奖励，部分奖金可直接发放给工作成绩突出的先进个人；对考核不合格的县区实施惩处，县区政府及其相关部门主要责任人员一年内不得提拔。具体考核奖励办法另行制定。

（二十三）加强宣传教育。市县相关职能部门要加大土地、规划管理和农房建设法律法规和政策的宣传教育活动，采取标语横幅、宣传册（栏）、电子显示屏、新网络媒体等多种宣传方式，提高宅基地管理工作的透明度。在村庄规划编制、宅基地分配和使用管理等过程中，引导和鼓励农户全程参与、全程监督，切实保障农户的知情权、参与权和监督权。

八、其他

（二十四）对农房建设涉及文物保护、生态环境保护、历史文化名镇名村、传统村落保护的，还需满足相关法规规定和规划要求。

（二十五）各县区根据本意见制定实施细则，分类细化宅基地、建筑面积标准，优化申报、审批、监管、执法流程，切实加强农房规划建设管理。